Do paradigma ao enigma – Opinião Carlos Torres

inovadora solução consagrada no nº 2 do art.º 2º RJAL, na qual se pretende obstar à utilização da figura do alojamento local pela maior facilidade que lhe está associada comparativamente aos empreendimentos turísticos, não permite ao Turismo de Portugal promover o cancelamento de registos de proprietários que enveredem pela exploração directa dos seus imóveis em resorts.

O art.º 45º do RJET consagra o denominado novo paradigma da exploração turística que assenta “na unidade e continuidade da exploração por parte da entidade exploradora e na permanente afectação à exploração turística de todas as unidades de alojamento que compõem o empreendimento, independentemente do regime de propriedade em que assentam” (preâmbulo). De harmonia com o novo figurino recai sobre a entidade exploradora o dever de “assegurar que as unidades de alojamento se encontram permanentemente em condições de serem locadas para alojamento a turistas e que nela são prestados os serviços obrigatórios da categoria atribuída ao empreendimento turístico” (idem).

Transpondo fielmente para a lei o modelo de negócio de um grupo económico, mas descurando os demais players, sobretudo os interesses gerais de alavancagem do investimento turístico que eram permitidos pelo tradicional sistema de percentagens de afectação à exploração turística, o novo paradigma da exploração turística, consagrado no RJET, é muito questionável.

O tradicional sistema de percentagens, que inexplicavelmente foi eliminado pelo RJET, consistia em o Decreto-Lei nº 167/97, de 4 de Julho (LET 1997), nalgumas tipologias, fixar a obrigatória disponibilização permanente para locação diária a turistas das unidades de alojamento:

 

  • nos hotéis-apartamentos ou aparthotéis, em 70%;
  • nos aldeamentos turísticos, 50%;
  • e, nos conjuntos turísticos, 35%.

 

O que equivale a dizer que nos hotéis-apartamentos 30% das unidades poderiam ser vendidas e afectas pelos seus proprietários a fins residenciais e/ou de rentabilização do investimento, directamente (locação turística – arrendamento) ou por intermédio da entidade exploradora. Subindo para metade das unidades de alojamento nos aldeamentos turísticos, sendo que nos conjuntos turísticos a percentagem era ainda mais generosa, ou seja, 65% das moradias ou apartamentos poderiam ser afectos a residência principal ou secundária e ou rentabilização directa.

Como decorre da figura, a passagem da LET para o RJET é adversa para o turismo residencial. Suprimindo-se a possibilidade de residir habitualmente no imóvel adquirido num resort, de o utilizar exclusivamente para férias /lazer, mantendo-o encerrado na ausência dos proprietários, rentabilizando-o através da locação turística / arrendamento ou afectando-o à exploração turística por intermédio da entidade exploradora (ainda assim mantendo a possibilidade de o utilizar para férias / lazer até ao limite de 90 dias por ano).

Apenas é permitido ao proprietário afectá-lo permanentemente à exploração turística – não directamente, designadamente através das poderosas ferramentas digitais como a Airbbnb – mas sempre por intermédio da entidade exploradora do empreendimento.

Quadro1_Carlos Torres

 

Do estranho paradigma imposto legislador, passemos ao aparente enigma da actuação da autoridade turística nacional!

Sabendo-se que o RJET ressalvou, como não poderia deixar de ser, os direitos constituídos ao abrigo da LET de 1997, os proprietários conservam intactas as faculdades inerentes ao seu direito de propriedade, designadamente a utilização habitacional e a rentabilização do imóvel directamente ou por intermédio da entidade exploradora.

Com efeito, de harmonia com o nº 12 do art.º 75º, os empreendimentos turísticos em propriedade plural, existentes aquando da entrada em vigor do RJET, mantêm o regime de exploração turística previsto na legislação vigente aquando do respetivo licenciamento, maxime o da LET 1997 – a mais completa e equilibrada disciplina legal – a menos que, por decisão unânime de todos os seus proprietários, tivessem optado pelo novo paradigma da exploração turística.

Sucede que a errática política legislativa sobre o alojamento local, conduziu a que o RJAL seja um corpo de normas praticamente sem requisitos, norteado sobretudo por propósitos de combate à evasão fiscal.

Deste modo, os proprietários de unidades de alojamento em empreendimentos turísticos em propriedade plural, aos quais não seja aplicável o art.º 45º do RJET, que desejem rentabilizar as suas propriedades directamente só podem fazê-lo através da figura do alojamento local, efectuando o respectivo registo através de uma mera comunicação prévia.

Neste contexto, será lícito que o Turismo de Portugal, procure junto da câmara municipal competente cancelar os registos de alojamento local dos proprietários, invocando para o efeito a norma do art.º 2º nº 2 do RJAL?

A resposta é negativa pois consubstanciaria uma completa inversão dos papéis: a câmara municipal norteia a sua actuação de harmonia com o RJAL – desconformidade em relação a informação ou documento constante da mera comunicação prévia – e não por decisão ou pressão da autoridade turística nacional.

Nos trabalhos preparatórios, ou seja, aquando da elaboração do RJAL, foi expressamente afastada qualquer influência do Turismo de Portugal nesta nova modalidade de alojamento turístico.

A única prerrogativa do Turismo de Portugal, em sede de alojamento local, para além do carácter informativo associado ao Registo Nacional do Alojamento Local (art.º 10º/5 RJAL), é a do nº 2 do art.º 2º do RJAL:

É proibida a exploração como estabelecimentos de alojamento local de estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, alterado pelos Decretos -Leis n.os 228/2009, de 14 de setembro, e 15/2014, de 23 de janeiro.”

Exceptuando o nº 3 do art.º 11º, só a solicitação da câmara municipal (art.º 8º/2) ou da ASAE (art.º 21º/2), o Turismo de Portugal realiza vistorias para aferir da existência de um estabelecimento de alojamento local que reúna condições para desenvolver a sua actividade de alojamento turístico sob as vestes de empreendimento turístico. Ou seja, o empreendedor, tentado pelo extraordinário facilitismo e celeridade do alojamento local, pode ser corrigido pela autoridade turística nacional, compelindo-o a desenvolver a sua actividade numa das tipologias de empreendimento turístico.

Para além do RNAL e do nº 2 do art.º 2º RJAL  está assim vedada qualquer intervenção da autoridade turística nacional no domínio do alojamento local.

Coisa diferente é o dever que impende sobre a autoridade turística nacional de apurar com rigor o cumprimento das percentagens de afectação à exploração turística. Aí sim é competente e espera-se que diligente!

Carlos Torres, Advogado