iTurismo: O Valor da Imobiliária Turística, por Atilio Forte

A imobiliária turística, que se encontra de novo em desenvolvimento no País, e o seu relacionamento com a actividade turística é o tema em foco no iTurismo de hoje. Atilio Forte tece também comentários sobre a aposta que as regiões do interior estão a fazer no turismo para gerar desenvolvimento, aproveitando as linhas de apoio criadas para o efeito.


Tópicos da Semana:


População mundial com mais idosos e menos crianças: Os últimos dados relativos à evolução demográfica divulgados pela ONU – Organização das Nações Unidas demonstram que, pela primeira vez na História da Humanidade, a população mundial tem mais idosos do que crianças, dado que, presentemente, habitam o Planeta 705 milhões de pessoas com mais de 65 anos que comparam com os 680 milhões que têm entre 0 e 4 anos. Ainda de acordo com as projecções daquele organismo, em 2050 este desequilíbrio será bem mais acentuado fruto da existência de duas pessoas com mais de 65 anos para cada uma com idade entre os 0 e os 4 anos.


Aumento de alternativas estimula a inovação na concepção de hotéis: Os projectistas de hotéis estão a levar muito a sério o aumento da concorrência no sector, nomeadamente por parte do alojamento local, recorrendo à incorporação de tecnologia, de elementos que traduzam a ambiência local e de equipamentos luxuosos ou comodidades totalmente inovadoras – às vezes disruptivas –, para manterem a modernidade da oferta hoteleira e a sintonia desta com as expectativas e necessidades dos consumidores.


Índia vê nascer uma nova cadeia hoteleira: A Postcard Hotels & Resorts é a primeira marca de hotéis de luxo a surgir na Índia nas últimas duas décadas um facto que, por si só, já é marcante. Contudo, a sua ambição é ainda maior, pelo menos a atentar nas palavras do seu fundador (Kapil Chopra) que, quase em tom de desafio, afirma estar convencido que os hotéis de luxo ainda têm muito por onde evoluir e inovar, seja no país, seja além-fronteiras.



Comentário



Turisver.com – Depois de tempos de crise, a imobiliária turística recompôs-se e tem vindo a registar uma enorme progressão nos últimos anos, graças, principalmente, aos investimentos realizados por cidadãos estrangeiros. Podemos considerar que esta é uma mais-valia para o crescimento do turismo?



Atilio Forte – Pese embora seja quase um lugar-comum afirmá-lo, podemos dizer que a interacção entre a denominada imobiliária turística e o turismo tem sofrido altos e baixos ao longo dos anos, muito à semelhança de qualquer outro tipo de relação.

Sem pretendermos recuar em demasia no tempo e, simultaneamente, procurando demonstrar de forma simples a sua evolução, nomeadamente no nosso país, valerá a pena começar por dizer que, de há algumas décadas a esta parte, a construção e comercialização de segundas residências (de férias) em determinadas zonas de veraneio constituiu um forte mecanismo impulsionador quer da atracção de fluxos de turistas, quer do progresso turístico das mesmas, uma vez que muito desse sucesso esteve ligado ao desenvolvimento de projectos com notório valor acrescentado, pelos cuidados postos não apenas no que à qualidade das edificações respeitou, mas também à sua inserção em espaços urbanísticos aprazíveis, onde o ambiente, o ordenamento do território, o cuidado posto nos arranjos paisagísticos, a par de todo um conjunto de valências complementares, marcou presença.

Porventura os exemplos mais paradigmáticos do que acabamos de afirmar são os de Vale do Lobo, da Quinta do Lago e de Vilamoura, no Algarve, que acabaram, pela sua qualidade, por impor-se como destinos próprios dentro de uma região, a qual por si só já era turística e, também, por servirem de “inspiração” para outros de natureza semelhante, espalhados um pouco por todo o país.

Convirá abrir aqui um parêntesis para sinalizar que se nos dias de hoje Portugal é um dos melhores destinos de golfe do Mundo, tal fica em muito a dever-se a este tipo de projectos, uma vez que a componente imobiliária era (e é!) essencial para a viabilidade e alavancagem financeira de investimentos pesadíssimos e com prazos de amortização bastante longos, como aqueles que incluem equipamentos hoteleiros e campos de golfe.

Na entrada da última década do século passado assistimos à “explosão” de um outro tipo de fenómeno, conhecido por “timesharing”, através do qual democratizou-se a “compra parcial” de uma habitação de férias, a que posteriormente se juntou a flexibilização das datas e locais onde o produto podia ser usufruído pelo cliente/consumidor (num modelo que, de algum modo, foi percursor daquele que hoje conhecemos como economia de partilha) e que veio impulsionar significativamente o sector da imobiliária do lazer.

Esta maior pressão da procura levou a que, do lado da oferta, fossem cometidos alguns excessos, na mira de lucros fáceis, os quais acabaram por um lado, por desvirtuar a natureza turística dos projectos – muita coisa a que foi chamado turismo, nada tinha a ver com a actividade e carecia de boas decisões ao nível do ordenamento do território e do ambiente – e, por outro lado, provocaram uma perda do valor acrescentado que resultava dos mesmos ficando-se, quase exclusivamente, perante empreendimentos imobiliários “puros e duros”, com nefastas consequências para as regiões e destinos onde estavam localizados, fruto de uma construção desorganizada, desenfreada e desordenada como, posteriormente, veio a comprovar-se.

Acresce a este facto o aumento da bolha imobiliária e financeira a nível global que, como todos nos recordamos, acabou por eclodir no Verão de 2008 (a chamada crise do “subprime”), com terríveis repercussões na economia mundial.

Mas, como sucede tantas vezes ao longo do tempo, “há males que vêm por bem”, sendo que no caso vertente ajudaram a distinguir “o trigo do joio”, ou seja, entre o que tinha e era do interesse turístico, e o que pertencia à pura (e selvática) especulação e exploração imobiliária.

Com o ganhar de maior consciência dos promotores, sobretudo devido às alterações dos padrões de consumo por parte dos potenciais clientes/compradores, que passaram a ser muitíssimo mais exigentes e a denotar maiores preocupações com o escorreito ordenamento do território e com os factores naturais e ambientais, a relação entre o turismo e a sua componente imobiliária reequilibrou-se, tendo-se assistido – apesar da crise – ao aparecimento de propostas que recuperaram as características iniciais e incorporaram outras (novas), contribuindo para o seu pleno sucesso tanto no mercado nacional, como no internacional. Tal é bem ilustrado em empreendimentos como Tróia, para apenas dar um exemplo.

Esta situação, aliada ao índice de notoriedade alcançado pelo nosso país nos últimos anos, à qualidade e ao custo de vida que oferece, ao bom clima de que dispõe (mesmo nos meses de Inverno), a uma excelente e saudável gastronomia, à abertura, à hospitalidade e à fácil integração nas comunidades locais que proporciona aos que decidem vir de fora para viver entre nós, a par de alguns programas e incentivos do Estado, como é o caso dos chamados “vistos gold” têm-se revelado, entre tantos outros, aspectos importantes e potenciadores de investimento externo no imobiliário (turístico e não turístico), que nos coloca como um dos países mais aprazíveis do Mundo para se residir, particularmente após a saída da vida activa, ou dito de outro modo, para gozar a reforma.

E, como é fácil perceber-se, a aquisição de uma segunda residência não acarreta apenas investimento estrangeiro mas, igualmente, cria uma ligação ao país, quase uma obrigação de deslocação frequente ou de aí permanecer durante uma parte substancial do ano, criando “tráfego” turístico, dinamizando a economia nacional pelos gastos quotidianos realizados e estimulando o fluxo de turistas, pois as famílias e os amigos de quem por cá reside (ainda que sazonalmente) acabam por deslocar-se a Portugal, seja a pretexto de uma simples visita “aos seus”, seja por se sentirem motivados pela curiosidade em conhecer um país que tem tanto para oferecer num território tão exíguo.

Contudo, actualmente também se assiste a um outro fenómeno, cujos sinais de descompensação desta íntima relação já começam a fazer-se sentir, o qual está relacionado com o alojamento local, onde a pressão exercida pelo imobiliário com propósito turístico nalgumas grandes cidades – como Lisboa e Porto –, apesar de ter trazido incontáveis vantagens que vão da reabilitação urbana, à vivificação dos centros históricos, nos dá indicações de desvirtuação da autenticidade das mesmas e provoca impactos na vida diária de quem aí reside, despertando “fantasmas” de erros e excessos feitos no passado em nome do turismo, particularmente no Algarve.

Assim, e para concluir, desde que haja critério e que não se ponha em causa a sustentabilidade dos destinos a imobiliária turística é, sem dúvida alguma, um sector de enorme mais-valia seja para o progresso do turismo nacional, seja para a fixação e fidelização dos turistas!


Turisver.com – O interior do país tem apostado no turismo para gerar desenvolvimento e assim combater a desertificação, aproveitando as linhas de apoio que têm sido criadas para o efeito. Uma oferta mais qualificada e até de luxo pode ser o garante para o futuro?



Atilio Forte – Inúmeras vezes e a propósito das diversas questões que nos são colocadas temos vindo a sublinhar a importância da actividade económica do turismo como um dos mais poderosos aliados na atenuação da desertificação do interior do país e, consequentemente, para superar a excessiva litoralização com que nos confrontamos, para reduzir as assimetrias territoriais e regionais, para rejuvenescer a população, para dinamizar as economias locais, numa frase, para garantir que há vida (leia-se emprego, criação de riqueza e condições que permitam a fixação das pessoas) fora dos grandes centros urbanos do litoral.

Por outro lado vimos assistindo a uma crescente pressão por parte da procura, isto é dos consumidores/turistas, em obter (novas) propostas de viagem que complementem ou sirvam de alternativa aos destinos mais tradicionais mas que, simultaneamente, encerrem factores distintivos e diferenciadores, que permitam a vivência de experiências e emoções mais genuínas e autênticas, em perfeita comunhão com o quotidiano, a cultura, os usos, tradições e costumes das comunidades locais.

Não é por isso de estranhar que, em paralelo com a dinâmica empresarial que visa dar resposta a esta nova tendência, os próprios agentes públicos em geral e os políticos em particular, procurem através de programas e apoios específicos estimular e impulsionar o investimento turístico nas regiões do interior, pois também sabem que se a actividade aí for bem-sucedida, tal reflectir-se-á numa maior coesão nacional, para além dos óbvios ganhos económicos.

Deste modo, podemos afirmar que há, por assim dizer, uma conjugação de interesses por parte dos vários envolvidos (turistas, empresários e Estado) que tem concorrido para um maior desenvolvimento do interior do país e, necessariamente, para a (re)qualificação dos seus activos turísticos, aos mais variados níveis.

Ora, se é verdade que vimos assistindo a esta qualificação ainda que genérica da oferta, não menos verdade é que o segmento de luxo também tem demonstrado estar atento ao fenómeno, começando a oferecer produtos de grande inovação, atractividade e sustentabilidade ecológica, ambiental, patrimonial e cultural que proporcionam aos que têm poder de compra para os adquirir vivências (quase) únicas e (quase) exclusivas e, por essa razão, em grande medida fora do alcance (e do bolso) da maioria dos que nos distinguem com a sua visita.

No entanto, temos para nós que mais importante do que a segmentação pelo preço é a criação de uma oferta diversificada, qualificada e personalizada que vá inteiramente ao encontro dos desejos e anseios das várias tipologias de consumidores de produtos e serviços turísticos permitindo que, transversalmente, os mesmos possam ser conhecidos e fruídos de acordo com a capacidade económica de cada um, pois só desta forma o interior conseguirá almejar criar “massa crítica turística” e assumir-se, pelo menos num futuro não muito distante, como uma opção credível e complementar ao litoral dos produtos mais “massificados”.


O + da Semana:


O NTTO – National Travel & Tourism Office (o homólogo norte-americano do “nosso” Turismo de Portugal) publicou recentemente os dados relativos ao ano de 2018 dos fluxos turísticos com origem nos Estados Unidos da América (EUA). De entre os elementos divulgados e excepcionando os respeitantes às viagens dos residentes nos EUA para outros destinos na América do Norte (particularmente para o México e o Canadá que são escolha de 55% do total de turistas americanos que saem do país) merecem maior destaque pela importância que têm para nós, os seguintes: Ocorreram 41,8 milhões de viagens as quais representaram um crescimento global de 9% no número de turistas se comparado com o do ano anterior (2017); desses 17,7 milhões elegeram a Europa como local de visita, um aumento homólogo de 12%, que fez com que esta tenha sido novamente a região/destino com maior procura, registando uma quota de mercado de 19% (mais 1 ponto percentual em comparação com 2017); seguiram-se as Caraíbas com 8,3 milhões de turistas (+ 5%, com 9% de quota), a Ásia com 6,3 milhões (+ 8%, com 7% de quota), a América Central com 3,2 milhões (+ 7%, com 4% de quota), o Médio-Oriente com 2,4 milhões (+ 6%, com 3% de quota), a América do Sul com 2,1 milhões (+ 9%, com 2% de quota), a Oceânia com 0,861 milhões (+ 11%, com 1% de quota) e África com 0,432 milhões (+ 7%, com menos de 1% de quota). Resta referir que em 2018 Portugal recebeu 828.200 turistas residentes nos EUA, o que correspondeu a um crescimento de 20,1% se comparado com o ano anterior.